ردود أفعال واسعة حول تعديل قوانين الإيجار.. و"حقوق المضارين" تتقدم بمشروع قانون

تحقيق: دينا حافظ
 الإثنين, 12 نوفمبر 2012  - جريدة الشعب

<< حسب الله الكفراوى: حاولت كثيرًا تعديل القانون لكنه تسبب برحيلى من الوزارة

<< مجدى قرقر: سيُعدَّل القانون القديم والجديد حتى لا يضار المالك ولا المستأجر

<< صلاح حجاب: لا بد من مراعاة دخل المستأجر.. وعلى بيومى: الحوار المجتمعى أساس مسودة تعديل القانون

<< عمرو عرجون: القانون تسبب بظاهرة انهيار العقارات

<< "الإسكان": 2.6 مليون وحدة مؤجرة.. و4.4 ملايين وحدة مغلقة وخالية

أثارت تصريحات الدكتور طارق وفيق وزير الإسكان والمجتمعات العمرانية، بعزم الوزارة إعداد قانون الإسكان الاجتماعى، تأكيدا لدور الدولة فى توفير الوحدات السكنية لغير القادرين، وتعديل قانون الإيجارات القديمة؛ ردود فعل مختلفة، فأعادت الأمل لدى مالكى العقارات القديمة الذين يعانون من ضعف العائد الذى يحصلون عليه نتيجة القيمة المتدنية لإيجارات الوحدات السكنية التى يمتلكونها‏، ولاقت غضب المستأجرين ورفضهم التعديل؛ لأنهم غير قادرين على سداد  الإيجارات المرتفعة.

ومن جهته، قال م. حسب الله الكفراوى وزير الإسكان سابقا، إنه طالب وزير الإسكان الحالى، خلال محاضرة بمعهد بحوث البناء، بتعديل قانون الإيجارات القديمة، وأكد له أن مشروع التعديل موجود بالفعل، وملامحه الرئيسية هى أن يكون هناك تفرقة بين المناطق السكنية وبين "مستأجر قادر لازم يدفع أجرة زيادة، ومستأجر غير قادرة لازم الدولة تعينه"، وأن الدولة لن تُكَلَّف شيئًا؛ فالإعانات التى ستدفعها الدولة للمستأجر غير القادر سوف تحصلها الدولة عبر طوابع الدمغة التى تعمل لكل حركة فى الإسكان؛ فالتعبئة عليها دمغات، ومبيعات المحاليل عليها دمغات، والتنكيس عليه دمغات؛ فكل هذه الدمغات تكون حصيلة لإعانة غير القادرين بالنسبة إلى قانون الإيجار القديم.

وأضاف الكفراوى أنه طالب الوزير بتعديل قانون الإيجار الجديد أيضا؛ حتى لا يكون المواطن غير القادر فريسة للمالك؛ فلا بد من وضع ضوابط لكل منطقة بالنسبة إلى تكلفة متر المبانى ويكون الإيجار على هذا الأساس. وبالنسبة إلى الوحدات المؤجرة بقانون الإيجار القديم والمغلقة، فلا يمكن التأكد منها؛ لأنها غير معروف إذا كانت الوحدة مغلقة لزواج الأبناء فيها أم للمصايف؛ فإذا أراد الجهاز المركزى للتعبئة والإحصاء إجراء تعداد للوحدات المغلقة سيكون عن طريق إقرار من المستأجر للوحدة بسبب إغلاقها.

وأضاف الكفراوى قائلا: "إن قانون الإيجارات موجود منذ أيام الرئيس الراحل جمال عبد الناصر الذى طالب بتخفيض الإيجارات وتثبيتها، وظل هذا القانون حتى سنة 1977. وبعد ذلك جئت للوزارة فى عهد الرئيس الراحل أنور السادات، وكان هذا القانون السبب فى وقوف حالة الإسكان، فكان لا بد من تعديله وإصلاحه، فأدخلت فيه إصلاحات كثيرة، فكانت فاتورة المياه على المالك، وكذلك فاتورة الكهرباء والعوائد، حتى فى الوحدات المؤجرة غير السكنية، مثل العيادات والمحال التجارية، وأصبحت هذه الفواتير بعد ذلك على المستأجر، كما تم أجريت مرحلة ثانية من الإصلاحات هى زيادة الإيجارات، ووقتها توفى الرئيس السادات، وبسببها تركت وزارة الإسكان سنة 1984، وبعدها جاء المهندس عاطف صدقى وزيرا للإسكان حتى يظل القانون كما هو ولا يُعدَّل. وبالفعل لم تزد الإيجارات فوجودوا أن المستأجرين أكثر من الملاك؛ فمن غير الممكن أن نتعب الكثيرين من أجل القلة، حتى وإن كان الكثيرون غير محتاجين؛ فهناك جدل من وقتها؛ فقانون الإيجار القديم من الأوجاع التى توجع المجتمع ويشتكى منه الملاك المظلومون المقهورون، وكذلك المستأجرون يشتكون من قانون الإيجار الجديد".

وقال د. مجدى قرقر أستاذ التخطيط العمرانى وعضو لجنة تعديل قانون الإيجارات القديمة، إن مشكلات قانون الإيجار القديم تتمثل فى إعطاء الأبدية لعقد الإيجار بالمخالفة للشريعة والقانون المدنى، وتجميد القيمة الإيجارية رغم تضخم كافة السلع؛ ليس هذا فقط، بل إن الإيجارات القديمة نزل عليها عدة تخفيضات بعد الحرب العالمية الثانية، وفى الخمسينيات والستينيات، حتى إن القيمة الإيجارية انخفضت إلى نصف القيمة تقريبا وظلت على هذه القيمة المتدنية حتى الآن، فأصبحت القيمة الإيجارية لا تكفى سد احتياجات الملاك المعيشية الضرورية، وفى المقابل المستأجرون السعداء بالقيمة المتدنية، لكنهم لا يجدون مسكنا لأبنائهم، وإذا وجدوه فهم مطالبون بدفع عدة مئات الآلاف لشرائه أو دفع قيمة إيجارية كبيرة وفقا لقانون الإيجار الجديد تزيد عن 1500 جنيه شهريا.

وأضاف قرقر أن أهم المقترحات لتعديل القانون هو زيادة القيمة الإيجارية تدريجيا على عدة سنوات تتراوح من 3 إلى 6 سنوات، مع مراعاة 7 عوامل؛ هى: "سنة الإنشاء، وسنة التعاقد، ومساحة الوحدة السكنية، ومنطقة الوحدة، وحالة المنشأ، وقيمة التضخم الحالى، ومعدل زيادة الدخول".. وفقا لهذه العوامل تُحدَّد الزيادة الإيجارية، كما أشار قرقر إلى أنه ستختلف القيمة من منطقة إلى أخرى، وأن القيمة الإيجارية إذا زادت عن ربع دخل المستأجر، فعلى الدولة أن تدفع الفرق على هيئة بدل إسكان؛ أى أنه لن يضار أحد من تعديل القانون، "ويوجد لدينا أكثر من 5 ملايين وحدة مؤجرة مغلقة ستُفرض ضرائب ورسوم عليها، وستوضع فى صندوق دعم الإسكان الشعبى أو صندوق دعم المستأجرين غير القادرين إلى أن تفتح الوحدة للاستفادة منها".

وأكد قرقر أن "قانون الإيجار الجديد أيضا سيُعدَّل بوضع سقف أعلى للقيمة الإيجارية لا تتجاوزه، بحيث يحصل الشباب على مسكن ونمنع الاحتكار والمبالغة فى القيمة الإيجارية فى المساكن الجديدة".

وصرح قرقر بأنه ستنتهى صياغة المسودة النهائية للقانون خلال شهرين، ثم يطرح 3 أشهر أخرى للحوار المجتمعى، ثم يقر بقانون من رئيس الجمهورية أو يعرض على مجلس الشعب فور انعقاده.

كما قال المهندس صلاح حجاب خبير الإسكان والعمران وعضو لجنة تعديل قانون الإيجارات القديمة؛ إنه "لا يزال داخل اللجنة مناقشات واستعراض لكل القوانين التى صدرت، ووجهات النظر المطروحة؛ للوصول إلى قانون ينظم علاقة بين المالك والمستأجر عادلة مقبولة من الطرفين؛ لنعيد مرة أخرى نمط الإيجار للمجتمع المصرى المناسب له طبقا لدخوله. والقانون يصبح عادلا إذا أصبحت قيمة المال المستثمر فى العقار تزيد عن قيمة الودائع فى البنوك، فيحدث تدريج فى القيمة الإيجارية للعقارات القديمة المقامة منذ سنة 1941، ويحدث توقف للقيمة الإيجارية لها ثم تخفيض لدرجة أن المالك يشعر بالظلم ويتمنى أن ينهار العقار حتى يبنى آخر".

وأضاف حجاب أنه تُناقَش الآن عدة مشاريع قوانين للوصول إلى قانون واحد يحل محل قانونى الإيجار القديم والجديد.

وأشار المهندس على بيومى خبير الشئون العقارية وعضو لجنة تعداد مسودة قانون العلاقة بين المالك والمستأجر بالإيجار القديم؛ إلى وجود تجربة تراضٍ قديمة بين المالك والمستأجر بشركات التأمين، وهذه التجربة تعترف بأن الأرض حق للمالك بعد زوال المبنى، وأن الوحدة المؤجرة بقانون قديم حق للمالك والمستأجر مناصفةً بنسبة 50% لكل منهما. وهناك طرق أخرى للتراضى بين المالك والمستأجر، لكنها مرتبطة بكيفية تحديد قيمة العقار القديم المبنى منذ زمن، وهناك طرق لتقييم القيمة التقديرية الحالية وفقا لمعايير التقييم الدولية، وهى: "التكلفة، ورأسمال الدخل". والتكلفة هى التى ستحدد قيمة الأرض. أما قيمة المبانى فمرتبطة بالإهلاك؛ أى حالة العقار والعمر الاقتصادى المتبقى، وبمتغيرات كثيرة، ومن ثم إذا عُرفَت قيمة الوحدة السكنية دون الأرض، يشترك فيها المالك والمستأجر بنسبة 50% لكل منهما بالتراضى والتوافق المجتمعى. وهناك الضريبة العقارية التى حسبت القيمة الإدارية السنوية. إذن، هناك تجارب كثيرة للتراضى بين المالك والمستأجر عبر منظومة حسابية.

وأكد بيومى ضرورة الحوار المجتمعى، وأنه أساس مسودة القانون قبل تحريك العلاقة الإيجارية وأخذ رأى خبراء ومتخصصين بالتقييم المالى والأصول لتحديد قيمة الوحدة السكنية وتحديد الزيادة فى القيمة الإيجارية.

ومن جانبه، قال المهندس أشرف عبد الفتاح السكرى رئيس جمعية حقوق المضارين من قانون الإيجار القديم؛ إن مشكلات القانون ليست جديدة، وأول من تكلم عنها المهندس صلاح حسب الله، وكذلك د. حسب الله الكفراوى، وأعدَّا مشاريع لتعديله، لكن النظام السياسى رفض ذلك؛ حتى لا يفقد الأصوات الانتخابية، وأفضى ذلك إلى تفاقم أزمة الإسكان بمصر؛ لأن عدد الشقق المغلقة لضآلة قيمتها الإيجارية وصلت إلى مليون و800 ألف شقة.

وأكد السكرى أن "الجمعية تقدمت بمشروع لتعديل القانون يهدف إلى تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر فى الإيجارات القديمة بأنسب طريقة وفى أسرع وقت، وبما لا يضر أحدا قدر الإمكان، وبما يحقق العدالة الاجتماعية، ويفتح الشقق المغلقة، وإخضاع العلاقة الإيجارية للقاعدة القانونية العادلة (العقد شريعة المتعاقدين). وتطبيق أحكام القانون المدنى؛ لذلك فإننا نفرق بين مستأجر قادر ومستأجر غير قادر، لحوالى 15% من الشعب المصرى، وبمعنى آخر لـ 2.4 مليون مستأجر إيجارا قديما؛ فالمستأجر القادر يدفع ما ينتفع به. أما المستأجر غير القادر فلا شك أنه مستحق الدعم. وإذا كانت ميزانية الدولة لا تفى بذلك فليدعم من صندوق نقترحه، ولْنُسَمِّه "صندوق دعم المستأجر غير القادر" يُموله جميع الملاك القادرين. ونرى أن تتقرر فترة انتقالية يزداد الأجر فيها زيادة معقولة.. وتلك الفترة الانتقالية تتحدد حسب تاريخ إنشاء المبنى، فنبدأ بالمبانى الأقدم؛ لأنها الأكثر عرضة للتهدم والسقوط، فيجب إخلاؤها فى أسرع وقت ممكن، كما نقترح أن تزاد القيمة الإيجارية للوحدات المبنية قبل سنة 1948 بنسبة 20%. أما الوحدات المنشأة بعد سنة 1948 وقبل عام 1962، فتزاد قيمتها الإيجارية بنسبة 15%، على أن يستمر العمل بالقيمة الجديدة لمدة سنة واحدة، وتزداد بعد السنة بنسبة 10%، ثم تزيد فى السنة الثالثة بنسبة 10% حسب آخر أجرة.

وتزاد القيمة الإيجارية للوحدات المنشأة سنة 1962 وقبل سنة 1977م إلى عشرة أمثال القيمة المعتمدة حاليا. وهى تتراوح بين عشرة إلى عشرين جنيها شهريا، بحيث تصبح الأجرة الشهرية 100 إلى 200 جنيها شهريا، على أن يُعمَل بالأجرة الجديدة لمدة سنة واحدة تزيد بعدها بنسبة 10%، ويُعمل بالأجرة الجديدة لمدة عام، ثم تزيد فى السنة الثالثة حسب آخر زيادة بنسبة 10% أخرى، ثم تتحرر العلاقة الإيجارية، وتزاد القيمة الإيجارية للوحدات المنشأة سنة 1977 وقبل عام 1988 إلى ثلاثة أمثال القيمة السارية، على أن يُعمَل بالأجرة الجديدة لمدة سنتين، تزيد بعدهما بنسبة 10%، ثم تزيد فى السنة الرابعة بنسبة 10% أخرى محسوبة على أساس آخر أجرة. وتزيد القيمة الإيجارية للوحدات المنشأة منذ عام 1988 وقبل عام 1996 ضعف القيمة السارية، على أن يُعمَل بالقيمة الجديدة لمدة سنة، ثم تزيد بنسبة سنوية تبلغ 10% من آخر أجرة قانونية، لمدة خمس سنوات، تتحرر بعدها العلاقة الإيجارية. والمتصور عندئذ أن تكون القيمة الإيجارية قد وصلت إلى سعر التوازن".

وقال عمرو عرجون مدير عام إدارة المعلومات بوزارة الإسكان، إن تعديل قانون الإيجار القديم مطلب من مطالب الثورة المتمثلة فى العدالة الاجتماعية؛ لأنه غير عادل للملاك؛ فهناك شقق بمئات الآلاف لا تزال تؤجر وتورث بجنيهات قليلة؛ فهذا يشكل أزمة على الثروة العقارية بمصر؛ لأن هذه الشقق ليس لها صيانة بسبب هذا الوضع الظالم، فلا يشعر المالك بأنه مسئول عن هذه الشقق؛ لأنه لا يحصل منها على فائدة؛ فهذا من أحد أسباب انهيار العقارات بمصر؛ لذلك لا بد من تعديل هذا القانون بأسرع ما يمكن، ولكن بتدريج يعيد حقوق الملاك ويراعى البعد الاجتماعى للمستأجرين.

ومن جهتها، صرحت المهندسة نفيسة هاشم رئيسة قطاع الإسكان والمرافق بوزارة الإسكان؛ ببدء تصميم موقع إلكترونى للوزارة لاستقبال آراء الملاك والمستأجرين واقتراحات اللجنة أيضا، "ولم يصلنا مقترح حتى الآن، وزادت المطالبات بتعديل القانون بسبب أن الملاك أصبحوا منظمين وأنشئوا جمعية خاصة بهم للمطالبة بحقهم برفع الظلم عنهم، خاصةً بعد الثورة. وطبقا لتعداد سنة 2006 هناك 2.6 مليون وحدة سكنية مؤجرة بقانون الإيجار القديم، و4.4 ملايين وحدة سكنية مغلقة وخالية". وأشارت هاشم إلى أن الانتهاء من صياغة القانون سيتم قبل مجلس الشعب؛ أى بعد ما لا يقل عن 6 أشهر".